住宅・マンションのづくりの肝

Q　共有名義の土地を売却するにはどうしたらよいか？

A　不動産を相続したものの、相続人の単独名義に
　
　　変更せず、兄弟や母親との共有名義にしておくことがあります。

　　そのままでも、問題ありませんが、いざ売却の話が持ち上がって

　　きた時に、相続人の間で、意見がまとまらず、売却できないという

　　ケースがあります。

　　まず、共有者の一人が、売却に反対しているようなときは、反対者

　　の持分を除いて売却することはできるのですが、普通は買い手がみつかりません。

　　買主が共有者の一員となるからです。

　　売却に反対する者がいるときの現実的な解決策としては、

　　共有不動産を分割して各個人の単独の所有者とした上で売却

　　することです。

　　分割は話し合いを原則としますが、話し合いがまとまらければ

　　裁判所に共有物の分割の請求を申し立てなければなりません。

　　ただし、都心部などにある為に土地が狭い場合には、その土地を

　　分割すると使用できなくなるため、実際問題として、売却できない

　　ということも考えられます。

　　また、共有不動産がマンションの一室のように物理的に分割できないときは、

　　競売して、その売買代金を分割することになります。
  

今日もｔVから・・・

”行列の出来る法律相談所”の中で、気になる商品という事で

特殊な塗料で書いた絵で照明の変化で絵の構図が変わる絵が

紹介されていましたが、素晴らしいアイディア商品です。

気になる方はチェックしてみてね！


Q　海の見える一戸建てを購入後、前面にマンションが建ち
　　
　　視界が塞がれた。契約を取り消せるか？

A　一戸建てを購入したときには、海を見下ろせたのに

　　ほどなく前面の空き地に、海への眺望をさえぎるように

　　マンションが建ったため、海が見えなくなり、せっかくの

　　眺望が失われてしまった、という場合があります。

　　眺望のよさを重要な要素として一戸建てを購入した

　　のであれば、なんとか契約を白紙撤回したいものです。

　　この点については、一戸建て購入時に、前面の敷地に
　
　　マンション建設の予定がなかったときには、契約の無効を

　　主張したり、契約を取り消しする事はできません。

　　前面に空き地がある以上、購入時の眺望が永久に

　　保証される事はあり得ないからです。

　　これに対して、購入時にマンション建設の予定があった時は

　　消費者契約法によって、契約の取り消しが可能なケースが

　　あります。

　　消費者契約法は、事業者が消費者と契約するにあたって、

　　重要な不利益な事実を告知しなかった時に、消費者から

　　一方的に契約を取り消す事を認めているからです。

　　この法律は平成13年4月1日に施行されました。

　　海を見下ろせる一戸建ての売買契約にあたって、海への眺望

　　をさえぎるマンションの建設予定があることは、買う者にとって、

　　重要な不利益な事実といえるでしょう。

　　問題は、売主である事業者が、マンション建設の予定があることを

　　知っていたかどうかです。消費者契約法には、いろいろな

　　取り消し事由がありますが、このケースで契約を取り消せるには、

　　売主である事業者が、消費者にとって不利益な事実が

　　ある事を知りながら、言わなかった場合があるだけです。

　　ですから、売主である事業者が、この事実を知っていた時は

　　契約をを取り消し、白紙撤回することができます。

　　なお消費者契約法によって契約を取り消すことができるのは

　　取り消しの原因があることを知っていた時から、6ヶ月間です。

　　したがって、取り消しできるのは、マンション建設の予定が

　　知っていた時か、マンションが建設された事を知った時から

　　6ヶ月間です。この期間を経過したら、取り消す事ができません。
　　　  

昨日の『明石屋さんまの仰天ニュース！ほんまでっかスペシャル』

見ましたか？

その中で、やっていたのが、最新の映像技術で

飛び出す絵本の技術やヘリコプターがTVから飛び出す技術

感動しました！

あの技術は建築にも応用可能で、バーチャルで家の間取りが

確認でき、なにせ立体なのでバーチャルハウスで等身大の

自分をその家で動かしてみたり、動線を確認したりと夢が広がる。

これが簡単にできるようになれば、トラブルも減ると思う。

Q　購入した一戸建てが建ぺい率に違反していた。契約を

　　解除できるか？

A　建ぺい率に違反する建築物に対して、知事や市区町村長

　　は使用禁止や除去、移転などの処分を行う事ができます。

　　ただし、運用上は建築途中の建物に対して工事停止命令

　　などの処分を行われる事があっても、完成後の建物について

　　処分がおこなわれることはまずありません。

　　しかし、建替えの際に現況の建物と同規模のものが建てられない

　　という問題があります。

　　この場合も瑕疵担保責任の問題となり、買主が違反の事実を知らず

　　かつその違反によって契約の目的を達することができないときは、

　　契約を解除できます。

　　通常は物件説明等で建物の建ぺい率の説明があるはずなので、

　　『知らなかった』という要件に当てはまらないことが多いでしょう。

　　たとえ知らなかったとしても、多少の違反程度なら売買の目的を

　　達することができないわけではないので、契約解除はできません。

　　もし、何らかの損害が発生した場合は、損害賠償の請求が

　　できますが、違反を知ってから一年という制約があります。
　
  

住宅を購入したり建てたりする時に、参考になるのが

他人のトラブル？

もちろん、そういう事は、あなたにふりかからないかも

しれませんが、知っていて損はないですよ。

Q　購入した土地に法令上の制限があった。契約解除はできるか？

A　土地の売買をめぐるトラブルのうち、よく発生するのが、

　　都市計画法や建築基準法によって建物が建てられないという

　　ケースです。

①　買った土地に接している道路が建築基準法上の『道路位置指定』

　　（42条2項道路）を受けていない為、家が建てられない。

②　私道も含めて購入した土地が建築基準法の位置指定道路

　　になっているためにその部分には家が建てられない。

　　などのケースが考えられます。

　　

  
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Q　購入した住宅に住宅に欠陥があった場合どうしたらよいか？

A　購入した住宅が傾いた、壁に亀裂が入ったなどという

　　欠陥が、あとから判明することがあります。

　　このような欠陥については、まず、アフターサービス約款が

　　あれば、その規定に従って修理を求めることになります。

　　ただし、その内容は、新築住宅の場合は後述の『品確法』

　　の内容を下まわることはできません。


　　約款がなければ、法律の規定に従って解決します。

　　欠陥についての法律関係については、まず民法が

　　定めています。

　　それによれば、物件に購入時にｊは気づかなかった

　　欠陥（隠れた瑕疵）があったときは、買主が欠陥に

　　気づいてから一年以内であれば、売主の責任の

　　有無を問わず、損害賠償を求め、場合によっては

　　契約の解除ができます。

　　これを瑕疵担保責任といいます。

　　しかし、売主が、『買主が欠陥に気づいてから』

　　1年間責任を負うということは、かなり長い間責任を

　　負わなければならないことになります。

　　そこで、契約書に瑕疵担保責任の期間を

　　『引渡し時から2年』というように、短くする特約を入れる

　　ことが、多いのです。このような特約も民法上も有効です。

　　
　　


　　

　　  
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Ｑ　購入した土地の実際の面積より小さかった。どうすればいい。

Ａ　土地は、登記簿上の面積と違っているケースが多く、

　　土地を実測したら登記簿上の面積よりも大きかったり

　　（縄延び）、反対に実際の面積が登記簿上の面積よりも

　　小さかったり、（縄縮み）する事ががあります。

　　売買契約時に登記簿上の記載面積を基礎として

　　代金を定めた場合には、登記面積より、実測面積が

　　少なかったとしても、買主は差額の返還を求めたり、

　　損害賠償を請求したりする事はできません。

　　この場合には登記簿上の面積の表示は、単に

　　目的物を特定するための手段に過ぎないと

　　考えられるからです。

　　ただし、契約書で1m2辺りの単価を定め、その単価に

　　登記簿上の記載面積を乗じて売買価格を算出している

　　場合には、買主は売主に対して、数量不足部分の

　　価格の返還を求める事ができることになっています。

　　つまり、質問のようなトラブルを避けるためには、

　　単価を定めたうえで実測面積を乗じて価格を決定

　　しておくことが必要というわけです。

　　手間と時間はかかりますが、売主、買主の双方に

　　納得のいく算定方法です。


  

Ｑ　農地を買って家を建てるにはどうしたらよいか？

Ａ　農業を営んでいる以外の物が農地を宅地として買う

　　場合には、農地が市街化調整区域にあるときは

　　都道府県知事の許可が、市街化区域にあるときは

　　農業委員会への届出が、それぞれ必要です。

　　このうち、市街化区域の農地については、届出を

　　するだけなので、農地を宅地として買うことに

　　特別な問題は起きません。

　　届出後、宅地として建物の建設が可能です。

　　これに対して、農地が市街化調整区域内に

　　あるときは、市街化を抑制する必要があるので、

　　例外的な場合を除き、宅地への変更が許可されず

　　所有権の移転登記もできません。

　　したがって、所有権の移転を目的とする売買契約はできません。

　　ただ、農地のある地域が、将来、市街化調整区域から

　　市街化区域の変更されることが予測される時は

　　『許可があったことを条件に所有権を移転する』

　　といった条件付きの売買契約がよく行われています。

　　この時点で買主は売主に代金を払いますが、

　　所有権移転登記の仮登記しかできません。

　　当地域が、市街化調整区域から市街化区域への

　　変更があって初めて、所有権移転の本登記が

　　できるようになるのです。

　　この時買主には、売主に対して農地法上の許可申請

　　の協力を請求する権利がありますが、この権利は、

　　10年で時効消滅するので、期間の経過には注意が

　　必要です。

  

Ｑ　土地が借地権となっている建物を購入する場合の注意点は？

Ａ　家を買う場合、通常は、土地の所有権と建物の所有権を

　　購入することになります。

　　借地権といっても、地上権の場合と賃借権の場合とがありますが

　　ほとんどは賃借権でしょう。

　　賃借権の場合には、譲渡する際に地主の承諾が必要です。

　　したがって、購入にあたっては、地主の承諾があることを

　　確認しておくことが必要ですから、売主『借地権譲渡承諾書』

　　を提出してもらいます。

　　もし売主が地主の承諾をもらっていない場合には、地主と

　　話しあった上で、更地価格の10％～15％を支払い、名義書換え

　してもらうことになります。

　しかし、地主が話し合いに応じないときは、裁判所に申し立て起こさなければ

　なりません。

　このように、地主の承諾を得るには、費用と時間と手間がかかります。

　ですから、地主の承諾が無い限り、借地上の建物を購入することは

　避けるべきです。


『借地権』は結構、強力な権利で借主の力があまりも強いので、数年前に買主側

にシフトした法律に変わりました。それでも借地権付き建物は問題が多いので

注意が必要です。

　  

Ｑ　借家人がいる建物を購入する場合の問題は？

Ａ　借家人が住んでいる建物を買う場合には、二つのケースがあります。

　　一つは、借家人が住んでいるままの状態で買うケース。

　　これは、アパートの売買のように、買主自身は居住せず、投資
　　　
　　あるいは賃料収益を期待して買う場合に多く見られます。

　　この場合は、売主が家主が替わることを知らせておくほか

　　売主が借家人から預かっている敷金の引継ぎをどうするか

　　決める事が、必要となるだけで、難しい問題はありません。

　　もう一つは、買主か居住目的で買うケース。

　　これには、売主が借家人を立ち退かせて売る場合、

　　買主が買った後で借家人を立ち退かせる場合とがあります。

　　いずれの場合も、借地借家法によって借家人の立場は強く

　　保護されているので、現実に建物を明け渡してもらうには

　　困難を伴います。

　　売主が立ち退かせて売却する場合には、引渡し期日までに

　　確実に明け渡せることの裏づけが必要です。

　　買主が立ち退かせる場合には、ほかに立退き料の負担が

　　必要となり、売却価格それだけ低価になってますが、

　　いろいろなトラブルが予想されます。

　　私も以前にアパートの設計を依頼され、建設地に建つ借家の

　　の立ち退きの手伝いをした事がありますが、これが中々うまく

　　いかず、確認申請はおろしたのですが、結局、建物が建たなかった

　　苦い思い出があります。借家人がいる場合の建物の注意が必要です。

　　
  

Ｑ　不動産業者と契約し手付金を払ったが、別に気に入った
　　　物件が見つかった。契約を破棄できるか？

Ａ　契約をした以上、一方的には手付金の損失を覚悟しなければ

　なりませんが『クーリングオフ』が可能なケースがあります。

　クーリングオフとは、購入意思が不明確なまま契約した買主を

　保護する制度ですが、これを認めるためにはいろいろな条件が

　あります。

　まず、不動産業者が売主となっている事が必要です。売主は別にいて

　不動産業者が仲介した場合には、クーリングオフはできません。

　次に、車の中とかホテルのロビーといった不動産業者の事務所以外

　の場所で契約している事が必要です。ただし、買主が勤務先や自宅

　に不動産業者を呼んで契約した場合には、クーリングオフはできません。

　また、代金を全額を払っていないことも条件です。

　なお、不動産業者は書面で、クーリングオフ制度を説明しなければ

　ならないことになっており、以上の条件を満たすときは、書面の交付

　があった日から8日以内に書面で通知して契約を解除し、手付金の

　返還を求められます。



こんなプールサイドでくつろげれば最高ですね！

　  

Ｑ　契約が履行されない場合に備えて、損害賠償の額を決めておく
　
　　必要があるか？

Ａ　『売主が引き渡しの当日なっても登記の協力しない』とか
　　
　　『買主が代金支払い日になっても売買代金を用意しない』

　　といった場合、他方の当事者は不履行のある当事者に対して

　　一定の期日までに契約どおり履行するよう催促することになります。

　　この催促をしたにもかかわらず、相手が履行しない場合は、最後の

　　手段として契約を解除することができます。しかも契約を解除した

　　当事者は、契約違反をした当事者に対して、損害賠償の請求をする

　　事ができます。

　　ただし損害賠償を請求する時は、損害の額を証明する事が必要

　　ですが、実はこの証明が大変に難しいのです。そのため、契約の

　　時点で、契約不履行があった場合の損害賠償の額を定めておくことが

　　必要です。なお、損害賠償の額をあらかじめ決めていたときは、当事者

　　はそれに拘束されます。したがって、請求する時は、実際の損害が

　　これより大きかったとしても、それ以上の金額を請求する事がでいません。

　　逆に賠償するほうは、相手方に与えた損害がこれより、小さくても

　　予定額を賠償しなければなりません。


　　　  
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Ｑ　売主に契約違反があった。手付金はどうなるか？

Ａ　手付けとは、不動産の賃貸借契約や売買契約を結ぶ際に
　　賃借人や買主が相手方に交付する金銭の事を言います。

　　契約書には多くの場合『解約手付』である事を明記されています。
　　
　　本来、契約書にサインすると契約は成立し、売主は物件の引渡し
　　登記移転義務を、買主は代金支払い義務を負います。

　　これを破ると、相手側に損害賠償をしなけらばなりません。

　　ところが解約手付が交付されている場合だと、相手方が契約の
　　実行に着手する前なら、買主は支払った手付金を放棄し、

　　売主は受け取った手付金の倍額を返せば、一方的に契約を解除
　　できます。

　　ただし、相手側が移転登記をしないといった契約違反がある事を
　　理由に契約を解除する場合は、以上の事はあてはまりません。

　　移転登記をしない売主に対して手付金の返還を請求できるほか
　　契約違反によって受けた損害の賠償を求める事ができます。







  

Ｑ　買い替えを予定していてるが、自分の不動産が売れない。
　　契約を取りやめできるか、知りたい。

Ａ　買換えの場合には、売りを先行して購入資金を用意し、
　　時間的な余裕をもって買換え物件を探す事が基本です。

　　そういう時は、買換えローンを組んだり、不動産業者に売却
　　するといった方法を取れば、資金的な心配はなくなります。

　　しかし、実際には売却価格が低くなるなどの理由から、
　　不動産業者に依頼して、買主を探してもらって契約をする
　　というケースが多いのが現実です。

　　いずれにしても、買いを先行して売るとなると、やはり期限内
　　に売却できなかったり、売却はできたものの予定の資金が
　　用意できなかったりという事が懸念されトラブルの元になる。

　　その為、手持ちの物件の売却代金を購入資金とする場合には
　　ローン条項の場合と同じように、契約書に『買換え条項』必ず
　　記載しておこう。

  

Ｑ　銀行ローンが組めなくなったので契約を解除したい。手付金は
　　帰ってくるか？

Ａ　買主が銀行から融資を受ける事を前提にして契約を締結する場合
　　には、不動産業者に対して、消費者保護の立場から契約書に
　　『ローン条項』を入れておくように行政指導が行われています。

　　ローン条項とは、万一、買主がローンを組めなくても手付金を
　　没収されたり違約金をを取られることなく、契約を白紙に戻せる
　　というものです。

　　逆に、ローン条項のない契約を結んでローンを受けれなかった場合
　　手付金が違約金として予定されている場合、買主は手付金を没収
　　されるだけではなく、仲介業者にも所定の手数料を支払わなければ
　　ならない。

　　従い、売買契約書にローン条項の記載があることを必ず、確認し、
　　なければ記載するように申し入れましょう。

　　Ｑ＆Ａ形式で書いてみました。

　　せっかく契約してもローンが通らなければ話になりません。
　　原則的に頭金は2割なければ後から苦しいので余裕のある
　　ローン返済プランを計画しよう。